马来西亚政府最近定下了一个很大的目标：
到了2030年，全国不再有烂尾住宅项目。
听起来当然是一件好事。因为对买家来说，买到烂尾楼从来不只是房子迟一点拿到而已。
有些人已经开始还贷款，每个月要继续供银行，同时还要付租金，却不知道自己的房子到底什么时候才能完成。
但是问题来了。马来西亚的烂尾楼问题已经存在了几十年，为什么这一次，政府认为2030年前可以解决？
更重要的是，所谓“零烂尾楼”，究竟是把现在的烂尾项目全部救回来，还是以后不再出现新的烂尾项目？这两个目标，其实完全不同。
1. 政府宣布了什么？
根据房屋及地方政府部长倪可敏在2026年7月28日的公开说明，政府将于8月10日推出第三份《国家房屋政策2026–2036》，其中一个目标，是在2030年前实现全国没有烂尾住宅项目。
政府提到会把Housing Integrated Management System（HIMS）、TEDUH、电子买卖合约（eSPA）及房屋发展框架下的定期审查整合进新政策，用来加强治理、项目交付与预防未来烂尾。
方向已经公布，但完整执行方法还没有。2030年的“零”怎样计算、现有项目与未来项目分别怎样处理、谁负责在什么阶段介入，都要等8月10日的政策文件解释。
2. “零烂尾楼”到底是什么意思？
平时大家看到工程慢，就很容易直接说“这个project是不是烂尾了”。但在KPKT／Jabatan Perumahan Negara的分类里，延误、病态和烂尾并不是同一个状态。
KPKT公开分类资料把它定义为实际工程比计划落后10%至30%，而项目仍在SPA规定的完成期内。它有风险，但不等于已经停工。
JPN目前公开定义是：实际进度比应有进度落后超过30%，或已经超过SPA的完成期限。
不是单看建筑有没有人施工。官方列出的标准包括连续六个月没有明显工地活动、特定清盘或接管情况、发展商书面承认无力完成，并由部长依据Akta 118确认等条件。
也就是说，“零烂尾”可能有两种完全不同的成绩单：一是把现有100个左右的烂尾项目逐步解决；二是让今天还在“延误”或“病态”阶段的项目，不再继续跌进烂尾名单。
截至文章发布日，官方还没有在完整政策里说明2030目标会怎样区分这两项工作。
KPKT问题住宅项目快照
全国数据 · 截至2026年2月28日
3. 为什么马来西亚一直会出现烂尾楼？
把所有问题都讲成“发展商跑路”，当然很容易听懂，但现实通常没有那么简单。
发展商资本不足
有些项目从一开始，自有资金就不够强，过度依赖买家的进度款、新销售和银行融资来继续施工。只要其中一条现金流变慢，工程就会开始吃力。
项目实际销售不足
launch时很多人登记或booking，不代表最后都有签SPA，更不代表贷款全部批准。如果发展商用初步反应去估算真实销售，项目可能在不够买家支持的情况下开工。
土地与建筑成本估算错误
钢材、水泥、人工、承包、利息和合规成本都可能改变。预算本来就很紧的项目，一旦成本继续上涨，利润很快会变成资金缺口。
资金管理或公司债务问题
即使一个项目有销售，发展商集团其他债务、土地融资、承包商欠款或公司现金流问题，也可能反过来拖累工程。
问题发现得太迟
最危险的是，项目真正被列为“病态”或“烂尾”时，买家已经等了很久，原发展商的资金也差不多耗尽。这个时候才来救，成本一定比早期介入更高。
4. 政府的新系统可以解决什么？
整合发展商执照、项目注册、工程监控、销售与交付相关流程。资料集中后，监管单位较容易看见进度、交易或资金异常。
面向公众的查询平台。买家可检查发展商、持牌项目和可公开的项目状态，提高买房前的透明度。
把SPA、数字签名和电子盖章流程放进HIMS。自2026年1月起，相关数字流程已逐步实施，让真实签约资料更集中、可追踪。
通过财务报告、银行记录及审查，检查买家支付的房款是否按房屋发展法律用于相关项目，并更早看到资金异常。
KPKT在2025年的房屋改革说明里，把HIMS形容为覆盖项目注册、工程进度、买卖与交付的数字平台；TEDUH则让买家查看发展商执照与项目进度。KPKT也提出加强HDA审查，而eSPA、数字签署与电子盖章流程已通过HIMS实施。
如果资料只是更漂亮地放进系统，但项目落后20%、30%以后还是没有明确处理动作，数字化本身不会把工地重新开起来。
5. OTP能不能帮助减少烂尾楼？
Option to Purchase（OTP）主要处理项目开始前的问题：先测试真实需求，避免发展商把初步booking当成真正销售，让不可行的项目在正式SPA和大规模开工前停下来。
它有机会减少“卖不够，却太早开工”这一类风险。但是OTP不能单独解决工程开始后的资金管理、承包商纠纷、建筑成本上涨、发展商集团债务或银行融资中断。
最重要的是，截至本文发布日，OTP仍处于研究阶段。不能因为它和烂尾楼政策在同一个时间被讨论，就自行写成OTP已经确定纳入8月10日的国家房屋政策。
6. Build-Then-Sell会不会是最终答案？
马来西亚多数新楼采用Sell-Then-Build：发展商先销售、签SPA，再按工程进度向买家或银行收款。Build-Then-Sell则把更多建筑风险留在发展商与融资方，等项目接近完成或完成后才卖给买家。
理论上，Build-Then-Sell可以大幅降低买家承担烂尾风险。但现实问题也很直接：
- 发展商需要更强的前期资本和银行融资。
- 小型发展商可能更难进入市场。
- 较高的融资成本可能反映在房价。
- 市场可能进一步集中在少数资本较强的发展商。
- 政府与银行是否提供过渡融资，会影响制度能否执行。
所以Build-Then-Sell不是一句“以后建好了才卖”就完成。它需要整套融资、风险定价和行业过渡安排。现阶段也没有资料证明它已确定全面强制实施。
7. 已经烂尾的楼盘怎么办？
预防未来烂尾，与拯救已经停工多年的项目，是两件不同的事情。
旧项目通常需要找白武士或新发展商接手，重新计算完成成本，处理土地和银行抵押，与原发展商、清盘人和债权人协调，重新取得批准，再决定买家是否需要补钱，以及原有SPA与贷款怎样继续。
有些项目最后可以完成；有些只能通过买家解决方案收尾。新制度可以减少未来风险，却不能自动解决已经停工多年的工程。
网站现有的Victoria Specialist Hospital停工与复工追踪不是JPN认定的住宅烂尾项目，但它很清楚地说明：项目停下来以后，融资、建筑成本、新团队与重新排期会变得多复杂。
8. 2030年零烂尾楼，真正要做到什么？
- 在项目还只是延误时就介入，而不是等到完全停工。
- 对发展商资本、集团债务和过往交付记录进行更严格审查。
- 更及时地监控HDA、真实销售率与工程进度。
- 让买家可以公开查询真正有用、更新及时的项目状态。
- 对高风险项目设立清楚的接管、融资、复工与买家解决机制。
不是政府救回多少烂尾楼，而是还有多少项目需要等到烂尾之后才来救。
9. 这项政策对买家有什么影响？
在完整政策公布之前，买家还是要自己做基本检查：
在TEDUH查询持牌项目、发展商与公开状态资料。
确认发展商执照和Advertising Permit and Developer’s Licence（APDL）。
查看法定发展商，而不只是集团品牌，并检查过去交付记录。
不要只听booking数量，要问真实SPA与贷款批准情况。
核对现场工程进度、SPA交付期限与付款记录。
保留销售承诺、收据、WhatsApp和所有书面资料。
不要把2030目标理解成政府担保每一个楼盘一定完成。
例如看一个新楼盘的基本资料时，品牌、法定发展商、APDL、HDA、SPA期限和工程进度应该分开检查，不能只看销售展示厅讲了什么。
10. Lutlut观点
我觉得政府把2030年零烂尾楼定为目标，方向肯定是正确的。
但烂尾楼不是等到建筑停下来之后，才突然出现。很多时候，在项目推出的第一天，风险已经存在了。
发展商资金够不够、真实销售有多少、建筑成本算得准不准、HDA的钱怎样使用，这些才是最早需要检查的东西。
HIMS、TEDUH和eSPA可以让政府拥有更多资料。但有资料，不代表问题自动解决。
最重要的是，系统发现异常之后，政府能不能在项目彻底停工之前介入。
所以我不会说2030年一定可以完全消灭烂尾楼。
但如果这套政策真的可以把监管方式，从“烂尾后救援”变成“烂尾前阻止”，那它才算真正改变了马来西亚的买房制度。
有楼盘正在考虑？我帮你 review 1 个
把楼盘名称和地点 WhatsApp 给我。我会先帮你看看发展商背景、公开工程状态和需要特别留意的风险，再决定值不值得继续了解。
WhatsApp我：016-450 7679常见问题 FAQ
What is Malaysia’s National Housing Policy 2026–2036?
这是马来西亚第三份国家房屋政策，计划在2026年8月10日推出。本文发布时，完整政策和执行细节仍未公开。
Is Malaysia targeting zero abandoned housing projects by 2030?
是。房屋及地方政府部长已公布2030年零烂尾住宅项目目标；但目标范围、计算方式与执行计划仍须等8月10日完整政策。
What is the difference between a sick and abandoned housing project?
JPN把工程落后超过30%或已超过SPA期限的项目列为病态项目。烂尾项目则须符合官方标准，例如连续六个月没有明显工地活动、特定清盘或接管情况、发展商书面承认无力完成，并由部长依据Akta 118确认。
How can buyers check a housing project through TEDUH?
买家可在TEDUH查询持牌项目、发展商与公开状态资料；交易前仍应对照最新APDL、SPA、现场进度和发展商正式文件。
Can HIMS and eSPA prevent abandoned projects?
它们可以提高资料完整度、交易透明度和预警能力，但不能保证项目一定完成。能否预防仍取决于政府何时介入、HDA监管、融资、执法与复工机制。
Will Build-Then-Sell become compulsory in Malaysia?
截至本文发布日，没有资料确认Build-Then-Sell将全面强制实施。最终要看8月10日政策与后续法律或规则。
What happens to existing abandoned housing projects?
旧项目需要个别复工或买家解决方案，可能涉及白武士、新融资、完成成本、土地抵押、批准、清盘人、债权人、SPA与贷款。新系统不会自动让旧工地复工。
更新提醒：这篇文章按2026年8月10日政策公布前的资料编写。政策发布后，应在同一个URL更新执行细节，不另建高度重复文章。资料核对包括KPKT／JPN官方定义与TFST数据、KPKT房屋改革说明、Malaysian Bar eSPA通告，以及New Straits Times对国家房屋政策发布时间与目标的报道。