买新房最可怕的，不是迟几个月拿钥匙，而是房子只建到一半，银行已经放款，买家开始承担债务，项目最后却停工。
所以每次马来西亚讨论烂尾楼，都会有人问：为什么不等房子建好以后，才让买家付钱？这个方向就是Build-Then-Sell（BTS／先建后卖）。
从买家角度，它确实安全很多。但如果施工期间不再靠买家的银行Progress Billing，发展商要用谁的钱建？这正是BTS讨论多年，却没有全面强制实行的核心矛盾。
先讲结论
- 10:90并不是“完全建好才订房”：买家签SPA时仍先付10%。
- 房子完成并交付Vacant Possession后，买家才支付余下90%。
- 它降低买家承担的完工风险，却增加发展商的前期融资压力。
- RMK13提出扩大并强制BTS方向，但全国实施范围和时间仍待最终法律落实。
1. Build-Then-Sell和现在有什么不同？
马来西亚多数新楼采用Sell-Then-Build。买家签SPA、付首付后，银行会依照认证的建筑阶段分批放款；发展商用自有资本、项目融资及销售回款继续施工。
BTS 10:90其实已存在于现行监管选项：KPKT资料把普通landed／strata的Progress Billing合约列为Schedule G／H；10:90则使用Schedule I／J。分别不是有没有SPA，而是大部分房价在什么时候支付。
| 对比 | Sell-Then-Build | Build-Then-Sell 10:90 |
|---|---|---|
| 买家付款 | 首付后按工程阶段付款 | 先付10%，交付后付90% |
| 建筑资金 | 资本、银行及销售回款 | 主要由发展商及融资承担 |
| 买家风险 | 未完成已承担部分贷款 | 完成前主要暴露为10% |
| 发展商压力 | 较早取得销售现金流 | 需要更多前期资金 |
| 项目失败 | 买家可能供着未完成房屋 | 买家损失理论上较受限制 |
2. 为什么它可以减少烂尾风险？
第一，发展商必须先证明自己有能力筹到建筑资金，不能只靠漂亮Showroom、Booking和未来Progress Billing推动项目。第二，银行承担更多施工期风险，实际融资审核很可能更审慎，包括土地、批准、成本、需求和发展商财务能力。
第三，买家不再替发展商承担大部分建设风险。最关键的一句是：
这不代表项目不会失败，而是失败时，风险不会像现行模式那样大量落在已经背上贷款的买家身上。
3. 为什么发展商不喜欢全面实行？
不能简单说发展商只是贪心。建一个项目要先付土地、建筑费、顾问费、批准与Compliance Cost、承包商款项、营销、营运和银行利息。现行模式下，工程达到阶段后会有买家贷款陆续流入。
BTS下，发展商要更长时间自己“顶住”现金流。借贷可能增加、利息周期拉长、利润确认延后；如果融资拿不到，项目甚至不会推出。The Edge引述行业观点也提醒，高楼地基、停车场和主体结构难以像landed一样分阶段小规模推进，资金压力尤其明显。
不确定你看的项目使用什么付款模式？
把项目名称、SPA付款表和发展商资料WhatsApp给Darren，我可以帮你一起看Progress Billing、预计交屋时间和公开可见的项目风险。
WhatsApp Darren检查项目付款模式4. 房价会不会变贵？
BTS不会自动让房子更便宜。发展商要承担更高融资成本、更长利息周期、完工后卖不掉的库存风险，以及期间市场价格变化。这些成本有可能被加入售价，买家等于用较高“安全成本”换取较低烂尾风险。
但也不能断言房价一定上涨。最终价格仍受土地、需求、供应、政府费用减免、融资支持和发展商利润空间影响。如果政府提供低成本Bridging Finance或减免费用，部分成本未必全由买家承担。
5. 小型发展商会不会被淘汰？
大型发展商通常现金更多、融资渠道较强，也可能有商场、工业或投资物业租金，多个项目还可以分散风险。小型发展商可能只有一块地和一个项目；少了早期销售现金流，就要找大型公司联营、和承包商合作、缩小项目，甚至出售土地退出市场。
这会过滤掉只靠销售现金流维持的项目，却也可能令市场更集中。结果未必只是“坏发展商消失”，也可能是选择减少、竞争下降，大型发展商议价能力提高。
6. 会不会减少房屋供应？
有可能。若发展商无法取得融资，新项目会减少或延后，尤其是一次要投入大量结构成本的高楼。供应下降可能令热门地区价格获得支撑，也会减少承包商和供应商订单。
另一方面，较严格的资金门槛也可能减少没有充分需求就急着开卖的项目。换句话说，供应可能变少，却更接近真实需求。问题不是越多项目越好，而是市场能否提供足够、可负担，而且真正交得出钥匙的房屋。
7. 政府要怎样做才可行？
为合格项目提供Bridging Finance、担保或相关费用减免。
按项目类型、风险或发展商规模试行，避免供应突然中断。
开盘前检查土地、批准、成本和发展商真正可动用资金。
明确订金保管、退款条件、延误和项目失败时的处理机制。
同时应公开哪些项目使用BTS，监督融资成本有没有被不合理Mark up进房价，并建立政府、银行和发展商更清楚的风险分担机制。
8. Build-Then-Sell能完全消灭烂尾楼吗？
不能。建筑成本失控、承包商倒闭、银行停止融资、土地或批准问题、市场突然下跌和集团财务危机，仍可能令项目停工。
区别是：项目仍可能失败，但买家在完成前承担的金额通常较低。因此BTS真正改变的是风险分配，不是把房地产发展变成零风险。
Darren观点
我觉得Build-Then-Sell肯定比现行制度更保护买家。现在买家可能一边还贷款、一边继续租房，却不知道自己的房子什么时候完成。BTS把逻辑倒过来：发展商先证明自己有能力建好，完成后才能拿到大部分售价。
它会令资金不足、只靠销售现金流维持的项目更难出现。但它不是免费的，融资成本可能反映在房价，小型发展商和新项目供应也会承受压力。
以买家角度，我觉得值得。房子贵一点，至少你最后拿得到房；最可怕的不是买贵，而是供了几年，最后连房子都没有。当然，这不代表发展商可以借保护买家之名任意加价，政府仍要监督融资成本和售价，避免改革最后全部由买家买单。
付款方式和发展商资金能力，同样重要
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WhatsApp Darren咨询买房常见问题 FAQ
What is Build-Then-Sell 10:90 in Malaysia?
买家签SPA时支付10%，发展商完成项目并交付Vacant Possession后，买家再支付余下90%。
Is Build-Then-Sell already mandatory in Malaysia?
还没有全面强制。10:90合约选项已经存在；RMK13提出修法推动强制方向，但范围与时间仍待落实。
Can Build-Then-Sell prevent abandoned projects?
它可显著降低买家在完工前的付款风险，但不能消除建筑、融资、批准和市场风险。
Will Build-Then-Sell make house prices more expensive?
未必一定涨价，但更长融资期和库存风险可能提高成本；最终仍看土地、供需、政策支持与利润。
Why might small developers struggle?
小型发展商通常现金和融资渠道较少，难以在收到余下90%之前承担大部分建造成本。
Does 10:90 mean buyers pay nothing before completion?
不是。买家仍会提前签SPA并支付10%，因此订金保护和合约条款仍然重要。
政策与制度资料核对：KPKT／TEDUH 2025年AP申请指南、EdgeProp对RMK13 BTS建议的整理及The Edge Malaysia行业融资与供应分析。截至2026年8月4日，文章不把政策方向写成已经全面生效的强制制度。