租客已经两个月没交租，房东可以直接换锁吗？
租客搬走后墙上有损坏，房东又可以从Deposit扣多少？
今天很多租赁纠纷，卡住的不是谁比较有道理，而是双方都没有完整记录；真的要追究时，时间和程序成本又可能比争议金额更高。
这正是马来西亚拟定Residential Tenancy Bill想处理的问题。2026年8月4日，KPKT在国会上议院确认，法案进入最后拟定阶段，方向是让双方责任更清楚，并建立更快、更容易、成本更低的纠纷处理机制。
故事一：两个月没收到租金，能不能直接换锁？
- 女房东“租客已经两个月没有交租了……”
- 女房东“这间屋是我的，我可以直接换锁吗？”
- 租客“可是我的东西还在里面，Deposit又怎么办？”
- Darren“先别急。Residential Tenancy Bill还在拟定，现在不能把传闻当成已经生效的法律。”
先给答案：欠租不代表房东可以自动跳过合约和合法程序；但法案也不是要让欠租变成不用还。
先看最重要的四个结论
- 截至2026年8月7日，Residential Tenancy Bill仍在最终拟定，尚未成为已经生效的Act。
- KPKT已确认会加强房东与租客保护，并推动更快、更低成本的纠纷解决方式。
- 政府明确表示不会实施全国统一租金管制。
- 押金上限、统一合约、租赁登记和专门Tribunal的最终设计，仍要等正式法案公布。
1. Residential Tenancy Bill是什么？
马来西亚目前没有一部专门把住宅租赁从签约、收押金、维修、欠租、终止租约到取回单位全部整理在一起的全国住宅租赁法。很多纠纷仍要依赖Tenancy Agreement、现有合约与民事法律，以及法院程序处理。
拟议中的Residential Tenancy Bill想做的，是给住宅租赁一个更清楚、较一致的框架。KPKT在2026年8月4日确认的方向，包括平衡双方权利、写清责任，以及改善纠纷处理。
2. 为什么马来西亚现在需要它？
租房市场越来越大，但很多Tenancy Agreement是房东、Agent或网上Template各自修改。押金怎样扣、冷气坏了谁负责、租客迟交几天算违约、房东能不能进入单位、提早退租要赔多少，经常只写得很笼统。
发生纠纷后，金额可能只是几千令吉，却要面对通知、证据和民事程序。马来西亚司法机构目前说明，个人不超过RM5,000的索赔可走Small Claims Court；房东与租客争议也属于民事索赔例子。问题是，对一般房东和租客来说，时间与程序成本仍可能很高。
因此，法案真正有价值的地方不只是“保护租客”，而是让双方更早知道什么能做、什么不能做，以及有争议时去哪里解决。
3. 已经确认什么？还有什么不能写死？
| 课题 | 截至2026年8月7日状态 |
|---|---|
| 房东与租客权责 | KPKT确认会更清楚界定，并寻求更平衡的关系。 |
| 纠纷处理 | 确认方向是更快、更容易、成本更低；最终机构与权限仍待法案。 |
| 全国租金管制 | 政府明确表示不会实施Blanket Rent Control。 |
| 押金上限 | 尚无已生效的新法定上限；必须等最终法案。 |
| 统一Tenancy Agreement | 可能是改革讨论方向，但现阶段不能当成已经强制。 |
| 租赁登记／Deposit机构 | 最终是否采用、适用范围与运作方式尚未正式确定。 |
4. 以后房东还能自己换锁、赶租客吗？
先讲现在：房东不应该把“这间屋是我的”理解成可以随时断水断电、搬走租客物品或换锁。租客已经合法入住后，欠租和取回单位是合约及占有权争议，应该按Tenancy Agreement、书面通知、证据和合法程序处理。
换锁看似最快，却可能制造新的索赔、物品遗失争议，甚至让原本清楚的欠租问题变得更复杂。未来法案如果把终止租约、Notice与取回单位程序标准化，房东“自己处理”的空间可能更小，但换来的应该是更清楚、更快的正式渠道。
5. 租客欠租，房东以后怎么办？
法案不会把欠租变成不用还。合理的制度必须同时保护守约租客，也让房东能追讨租金和取回单位。未来最值得观察的是：欠租多久才可启动程序、Notice格式、是否先调解、谁能裁决、裁决后怎样执行，以及整个流程需要多久。
房东现在就应该保留完整付款记录，不要只靠WhatsApp对话。租约应写清到期日、Grace Period、Late Payment处理、终止条款、通知方式及水电责任。若长期把租金当成供期唯一来源，也应预留空置与法律费用缓冲。
6. Deposit以后还能不能扣？
可以合理扣除，不等于可以随意扣完。押金的目的通常是保障未付租金、未结账单、遗失物品或超出正常损耗的损坏。最常见争议不是“完全不能扣”，而是房东没有证据、租客没有Move-in记录，双方对Normal Wear and Tear理解不同。
法案最终可能把押金管理与退还时限写得更清楚，但截至本文更新，不能说全国已经有新的法定押金上限，也不能说押金必须交给某个政府机构。
故事二：一面有刮痕的墙，为什么可以吵成这样？
- 租客“墙上只是小刮痕，为什么要扣我的Deposit？”
- 女房东“我不是凭感觉扣，这里有入住前照片和退租检查记录。”
- 双方一起对照Tenancy Agreement、Inventory、照片、账单与维修单。
- 真正的重点Normal Wear and Tear与租客造成的损坏，必须靠记录分清楚。
Deposit不是房东想扣就扣，也不是租客一定可以全额拿回；合理扣款要有租约依据、金额计算和文件证明。
签约Inventory、入住前照片、维修单、账单与扣款计算。
转账记录、入住视频、缺陷清单、退租交屋与钥匙记录。
押金用途、退还期限、Normal Wear and Tear及提前退租处理。
付款尽量可追踪，任何扣款都用书面列明原因与金额。
7. 租客会得到什么保障？
如果法案按KPKT方向落实，租客最大的改善不一定是“租金更便宜”，而是规则更可预测：房东进入单位要不要通知、维修责任属于谁、押金多久退、什么情况可以终止租约、发生争议后去哪里。
政府已经说明不会实施全国统一Rent Control，所以这不是把所有地区租金锁在同一个水平。KLCC、Cyberjaya、Penang和Johor的供需不同，租金仍会受地点、单位条件与市场影响。保护租客的重点，是程序与责任，不是保证租金不会上涨。
8. 买投资房的人要注意什么？
Residential Tenancy Bill不一定是投资房的坏消息。更标准的合约、清楚的押金规则和较快纠纷机制，可能减少灰色地带，也让专业房东更容易管理风险。但靠模糊条款、随意扣押金或用换锁解决问题的做法，未来可能更难继续。
买房前不要只看Gross Rental Yield。你还要把这些成本放进计算：
- 每年可能出现的空置月份；
- Agent fee、管理费、Sinking Fund、门牌税与地税；
- 冷气、电器、家具及单位正常损耗；
- 租客筛选、文件、Stamp Duty及管理时间；
- 欠租、追讨与重新招租的现金缓冲。
从2026年开始，马来西亚Stamp Duty Self-Assessment System分阶段实施；LHDN也说明租赁文件可通过e-Duti Setem处理。未来租赁制度越正规，文件与记录就越重要。
9. Airbnb会不会一起被管？
现在不能直接下结论。Residential Tenancy Bill最后怎样定义“住宅租赁”、是否包括短租、房间出租和公司租约，必须看正式条文。Airbnb与短租还会受到Strata by-laws、管理机构决定、地方政府规定和建筑用途影响。
所以投资者不要因为听到“新租赁法”就认为Airbnb会全面合法，也不要反过来认为一定被禁止。短租能不能做，仍要逐个项目和地方规定核实。
10. 房东和租客现在应该做什么？
- 使用清楚的书面Tenancy Agreement：不要只靠聊天记录。
- 完成Stamping：按LHDN现行程序处理，并保存证明。
- 做Move-in Inventory：家具、钥匙、Meter和缺陷都拍照记录。
- 写清维修与通知：谁负责什么、多久要回应、怎样送达Notice。
- 所有付款可追踪：租金、押金、维修与退还都保留记录。
- 不要预先套用未通过条文：等正式法案、通过日期和生效规则。
故事三：法案还没生效，现在到底要怎样保护自己？
- Darren“先不要自行换锁，也不要把对方的东西搬走。”
- Darren“政府确认的是改革方向；最终条文、通过日期和执行方式仍要等正式公布。”
- 现在就能做把签署与Stamping后的Tenancy Agreement、付款、Notice、入住照片和维修记录保存好。
- 发生争议时先看合约与证据，再使用适当程序处理；不要靠情绪决定谁赢。
未来法案最值得期待的，不是谁获得“随便赶人”或“永远不被扣押金”的特权，而是双方终于有一条更清楚、更快、成本更合理的纠纷路径。
Darren观点：好租赁法不是偏帮其中一边
我觉得马来西亚需要一套更清楚的住宅租赁制度。因为今天很多房东只有一两间投资房，并不是大型机构；一次欠租可能直接影响他的房贷。另一边，租客也不应该因为房东掌握钥匙和押金，就处在完全没有话语权的位置。
真正健康的制度不是“租客永远赢”，也不是“房子是我的，我想怎样都可以”。它应该让守约的人受到保护，让违约的人更快承担责任。
对准备买投资房的人，我最想提醒的是：以后收租会越来越像一门需要记录、合约和风险管理的生意。你买的不是一个只会自动进租金的单位，而是一项要面对租客、维修、空置、规则与现金流的资产。
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2026年马来西亚Residential Tenancy Act已经生效了吗？
还没有。截至2026年8月7日，KPKT仍在最终拟定Residential Tenancy Bill。Bill需要经过正式立法程序、公布并确定生效安排后，才可当作现行Act。
政府会不会限制全国租金？
KPKT在2026年8月4日表示，不会实施全国统一租金管制，因为租金受到不同地区与经济因素影响。
租客欠租，房东可以直接换锁吗？
不应把换锁当作自动捷径。房东应按Tenancy Agreement、书面通知、证据与合法程序处理；个别争议应咨询合资格律师。
房东可以扣完全部Deposit吗？
不是想扣就扣。扣款应有租约依据及文件证明，例如欠租、未结账单、遗失物品或超出正常损耗的损坏。
新法会规定押金最多收几个月吗？
截至本文更新，没有已经生效的新法定上限。必须等待正式法案公布，不能把早期建议当成最终条文。
会不会成立专门的租赁Tribunal？
KPKT确认会推动更快、更容易、成本更低的纠纷机制；最终名称、权限、索赔上限及流程仍待正式法案。
现在租赁纠纷去哪里？
目前仍依争议性质和金额走现有民事程序。马来西亚司法机构说明，个人不超过RM5,000的索赔可使用Small Claims Court；房东与租客争议也是民事索赔例子。
Tenancy Agreement需要Stamping吗？
租赁文件应按LHDN现行Stamp Duty程序处理。2026年起STSDS分阶段实施，e-Duti Setem是主要线上处理方式。
Residential Tenancy Bill会管Airbnb吗？
最终范围尚未公布。Airbnb还会涉及Strata by-laws、地方政府和建筑用途，不能只靠这项法案判断。
这项法案会不会降低投资房回报？
未必。合规成本可能提高，但更清楚的规则和更快纠纷处理也可能降低长期风险。真正影响回报的仍是租金、空置、维修、融资与管理成本。
资料来源：马来西亚国会Digital Hansard（2026年8月4日）、马来西亚司法机构Civil Cases程序、LHDN e-Duti Setem及LHDN STSDS说明。法案条文仍可能修改，本文会在正式法案公布后更新。